【Colum / 税金】不動産売却時にかかる税金「マイホームを売ったときの特例」

2016-10-03

マイホームを売ったときには、特別に控除を受けることができます。

いわゆる「3,000万円特別控除の特例」は、譲渡する居住用財産の所有期間、居住期間にかかわらず、適用を受けることができ、譲渡所得の金額から3,000万円を控除することができます。

居住用財産とはマイホームのことです。
つまり、マイホームを売却した時、3000万円以下の所得には税金を課さないということです。
例えば、5000万円でマイホームを買い、1億円で売却した場合

1億円-5000万円=所得5000万円

本来であれば、この5000万円に対して所得税、住民税が課税されます。
しかし、この3000万円の特別控除の特例を使うと、所得5000万円から特別に3000万円も引いてくれるので、所得は2000万円ということになります。
所有期間や居住期間の要件がないので、買って2年後に売ってもすぐに使えます。
この特例の詳細な適用要件等は下記の通りです。

・制度の概要
マイホーム(居住用不動産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例があります。
これを、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例といいます。

・適用要件
(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
※住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
 イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、
   かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
 ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場など
   その他の用に供していないこと。
(2)売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
※東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。
(5)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

・適用対象外
このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

・手続方法
この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。
また、確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

(1)譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2)マイホームを売った日から2か月を経過した後に交付を受けた除票住民票の写し又は住民票の写し
この除票住民票の写し又は住民票の写しは、売ったマイホームの所在地を管轄する市区町村から交付を受けることができます。

根拠条文:所得税法33条、租税特別措置法35条、租税特別措置法施行令20条の3、23条、租税特別措置法施行規則18条の2、措置法通達31の3-2、 31の3-14~15、35-2、35-5、震災特例法11条の6

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